关于房产业融资经验交流心得体会

一、房地?典当业务开展情况
我市目前依法注册的典当企业有五家，分别是冷水江市恒升典当有限公司、市信泰典当有限公司、腾飞典当有限公司、金松典当有限责任公司、县锦宏典当有限公司。房地?典当融资的用途主要有居民生活性融资、小企业及个体工商户融资、房地?开发性企业开发性融资这三方面。从调研汇总情况来看，房地?典当业务在我市的开展自 年至 年期间总体呈上升趋势，但内部结构有此增彼伏的调整，其中：居民生活性融资呈下降趋势， 年占30.85%， 年占20.09%， 年占15.83%；小企业、个体工商户生?性融资呈上升趋势， 年占32.17%， 年占34.95%， 年占50.08%；房地?开发性企业开发性融资也呈上升趁势， 年占8.75%， 年占12.5%， 年占22.73%。房地?典当融资中，最长当期180天，最短当期15天。平均当期97.5天，最高当金数额100万，最低当金数额60万，平均当金数额??0万，单一客户最高当金额度100万。坏帐损失?榱恪?br>近几年房地?企业典当融资在业务中所占比例逐年增长，主要原因有两方面，一方面国家宏观调控和贷款政策的变化，使银行货款融资严重紧缩，一些资金实力不强的中小房地?企业向银行求贷无门。另一方面房地?销售速度的减缓，影响资金回流速度，在这两方面因素的影响下，房地?企业融资的出路必然会转向典当行，以缓解资金不足带来的压力。
房地?典当业务中，出现了建工程典当。在建工程典当属于房地?典当范畴，其特点是房屋建筑工程没有最后竣工。从法律手续上是开发商暂时享有所有权，房屋卖出后所有权归购房者。开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候，用典当行当金完成工程建筑，用卖房款归还典当行当金，可以避免出现烂尾楼，避免影响城市容貌。有些是期房和回迁楼，及时完工可避免群?的不满情绪，从某些意义上讲维护了社会稳定。同时开发商也可以较快的回笼资金。但是在建工程，风险很大，不可控。如果是已取得预售证或房地?权证的，就得防范该用于抵押的房?是否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖（收了购房人的预付款然后又将该房抵押给银行或典当行）造成三角债。资金不能正常归还，不利于典当行资金周转，降低了典当行收益。另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理，到后期的跟综监管都有诸多困难，难以到位，相应的资金风险也随之加大，需严格把控。目前我市在建工程典当业务尚不多。
二、房地?典当业务存在的主要问题
房地?典当业务虽近几年上升，但在具体业务办理中有些问题的存在影响了当户的快速融资和及时融资。主要是评估机构的估价和房地?登记部门的相关手续占用的时间较长，难以满足当户在时间上的需求。在房地?典当业务中，也不可避免的会出现当户与不法房地?评估机构串通一气，高估冒估房地?的价值，从而达到骗贷的目的，使典当行承受风险。
三、典当行融资、经营守则情况
我市各典当行主要以自有资金开展典当业务，?楣姹芊缦眨?垂兰鄣氖实北壤?⒎诺苯穑?挥邪炖沓?鼍??段У囊滴瘢?鞯涞逼笠蹈髯远懒⒕???醋约旱氖谐±纯?挂滴瘢?丛?鱿侄嗉业涞逼笠盗?献黾业南窒蟆?br>四、房地?典当业务的利弊及相关对策与建议
典当行向房地?开发企业发放典金有利有弊，利的方面：1、从事方地?开发的企业一般都是资金较雄厚的企业，资信方面相对有明显的优势；2、相对动?质押而言，房地?抵押典当无需专门的场地专门保管，只需到房地?管理部门办理相关?权登记手续，对典当行而言管理成本相对要低很多；3、房地?企业资本回报率较高，能承担起典当行较高的费率。弊的方面：1、房地?抵押贷款是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效的担保方式，但实际操作中，利用房地?贷款抵押进行不法活动的现象屡见不鲜，对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金融风险和行政风险，其风险主要有房价虚估、?权虚假、重复抵押、?权不清、?权无效等方面。2、房地?抵押贷款金额比率偏低。《典当管理办法》明确规定，对同一当户单笔房地?抵押贷款额度最高不超过注册资本的10%，而房地?开发企业一般所需资金均比较大，而如果要获取100万以上的贷款，必需同时提供2个以上的抵押物，导致流失了一部分低风险贷款业务，这也是房地?开发企业至今业务不占主要份额的主要原因。
根据目前存在的问题，应尽快完善在建工程抵押典当手续，简化手续环节；加强行业主管部门与房地?抵押登记部门协调，加快抵押评估和登记办理速度。加强立法，使保障典当业务平稳发展的相应法律尽快颁布。讨论房地?开发权利质押典当业务的开展。